○賃貸人の修繕義務
「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰するべき事由によって、その修繕が必要となったときはこの限りではない。」
今回の改正で入居中、賃借人に原因があって修繕が必要となったときは、賃貸人は修繕義務を負わないということが条文化されました。よく考えたら当然な気がしますよね。なんでもかんでも賃貸人が修繕義務を負うのはおかしいことですもんね。そんなことになったら賃貸業は成り立ちません。
○賃借人で修繕できる場合
「賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人はその修繕をすることができる。
1、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
2、急迫の事情があるとき。」
賃借人は修繕の必要があっても勝手に修繕ができません。まず賃貸人に通知をする必要があります。改正後は、通知をしたのにもかかわらず賃貸人の怠慢や無視をするなどして修繕をしてくれないときに賃借人自ら修繕をすることができるようになります。この場合、かかった修理費用は賃貸人へ請求できます。そもそも賃貸人には賃借人に使用及び収益に必要な修繕をする義務があるので当然のことのように思います。
また、夜間のトイレの水漏れや雨漏りがひどく早急な修繕が必要な場合は、とりあえず賃借人で修理をして、あとで費用を賃貸人に請求できるようになります。
○一部滅失の場合の賃料の減額
「賃貸物の一部が滅失その他の理由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額される。」
と規定されました。旧法では賃借人が減額請求をしないと減額されませんでした。この点は大きな改正点だと思います。
そして、台風や隣家からの火災の延焼によって賃貸物の一部が滅失した場合、双方に帰責事由がない場合にも賃料の減額を認められるようになります。
この改正点は賃貸人には不利なような気がします。保険等の見直しで対策が必要かもしれませんね。
また、賃貸物の一部滅失等でそこに住み続けることができないなど目的を達することができない場合には、賃貸借契約を解除することができるようになります。
この点はなんとも実務的に複雑になるような気がします。目安はあるみたいなのですが、どこまで目安になるのか不透明感が否めません。まずは契約前に何が設備で何が設備ではないのかを鮮明にしておくことが前提の話ですね。ここが曖昧だとグダグダ～となりそうです。「え、それって設備なの？どうなの？不動産屋に聞いて」とか「あ、それは設備だから来月の賃料を2,000円引いて振り込んでね」とかの対応になるのでしょうか？
施行までになんとか対応するようにしなければ。。。
では。